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北京买房:理清思路,购房建议483

发布日期:2022-07-29 21:03    点击次数:163

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我目前在通州北运河西有一套房,即将满五唯一。孩子2027年上小学,想换海淀学区房。目前比较中意上地学区。请问如果考虑海淀幼升小政策和房价涨幅,我什么时候换房比较合适?

上地东里现在限价,但是实际成交价远高于限价,我买了房子,以后会保持增值吗?因为我买的通州房就一直没涨,中间还在下跌,其实是等于亏了。所以章哥建议换上地吗?什么时候换合适?

A:

1、即将满五,那就是买在2017年高峰期了呗。那看来还是317新政之后买的,明知道有风险还往里冲,只能说勇气可嘉,运气不好。

目前中意上地学区,那就是准备再一次挑战趋势了?佩服,领会到了风险投资的精髓:没有风险不掏钱,风险越大越闹的欢。不过真的不担心日后拉清单吗?

2、上地东里为什么限价?因为涨的多。为什么涨的多?因为买的人多。为什么实际成交价高于限价?因为这两年是北京有史以来最大的入学高峰期,家长们不得不买,没办法,所以抬高了学区房的溢价。

但很多家长也不是太在乎,除了没辙,另一个就是用完了学位能把房子卖掉,这样也就降低了风险。所以他们抢的都是东里的这种小户型,相对好脱手。

3、而你这想法就有些怪了,2027年上学,已经是确定的低谷期,但偏偏想跟高峰期的家长们抢房。然后高价抢到了还用不上,挺高的溢价得闲置好几年。别的家长用完了学位就能卖,你们入学前还不能卖,只能眼巴巴的看着。图什么呢?

为了孩子上学该换就换,不过一般建议是先上网看看这些年的出生人口,然后再说什么时候换。反正明年是最高峰期,京籍入学的就17万以上,2026年是进入低谷期的京籍10万,少了小一半呢。

高峰期后的学区房是否真的下降也说不好,看到时候的政策和供需关系了。不过上地东里的房价一直波动挺大的,1911前后甚至一度冰封,两个月里几乎没有成交。所以一般不建议抱着保值增值的心态去卖,相当于炒房了,风险较大。这还是以孩子上学为主吧,这样亏了也能心里好受点儿。

4、总之是否买学区房只能由家长定,尤其上地这种顶级的热门学区,不敢有建议。常规建议是既然2027年才用得上学位呢,那尽量错过2024之前的高峰期,没必要再一次逆势冒险。

仅供参考。

二、

Q:

我和家人户籍、工作、生活都在门头沟。我和爱人名下没房,目前带着孩子和老人一起住在老俩的小两居里,随着孩子长大,越来越住不开。一直考虑买一处房子,但是手里的资金太少,只有50万左右。近期西山印共有产权房在申购,如果能幸运摇到比较靠前的号的话,纠结要不要贷款买个一居或者借点钱付首付再贷款买两居。

如果能摇到两居的话,就是还款压力大一些。还是说先考虑租房住,多存几年钱再买二手商品房。毕竟共产房的限制挺多的,老人年岁大了,百年之后名下的房子由我爱人继承,到时候共产房还得腾退出来,也是挺麻烦的。可是又怕过几年房价再涨,没有政策房了,就更买不起房了。以前也租过房子,但是真是怕了东搬西搬的日子。没钱人在北京生活太难了。

A:

1、政策房不会没有的,只会越来越多,这是中央政策明确了的。当然未必是共产房了,这只是近几年为主的产品。北京从经适房、两限房、自住房、限竞房、共产房,再加上其他一些产品,已经很多次迭代了。所不同的就是制度越来越严,越来越坚定房住不炒的原则。

所以考虑好,确定是只考虑长期自住,没有投资的想法再买共产房。这种房一旦买入就不太好置换了,连让孩子直接继承都做不到,就是自住为主,相当于有了部分产权的公租房。

2、存几年再买二手商品房。我也说不好过几年房价会怎样,但今年就有可能上涨一些。因为从yi q到现在,市区的学区房和热门板块都涨了不少了,以北部东部为主。之后市区南部也在逐步跟进,或许过些日子会传导到郊区。

按照历次行情都是这种情况,从市区向郊区,从热点到其他板块都逐步传导,最终全北京的涨跌幅度都差不多,只是时间早晚而已。那现在既然是市区涨了,郊区或是跟上去,或是等着市区降回来,就看自己的判断了。

3、常规建议是如果有保值或将来置换的想法,那首选二手普宅。而且看现在的行情,还是上涨的可能性较大。以热点板块为例,现在的涨幅在10-30%左右,其他板块有跟进的可能,多关注行情吧,是否购买看自己的情况。

仅供参考。

三、

Q:

我们女儿本来在北京做教培行业,刚想买房就遇到行业被打击,这一年来的工作很不稳定.我们很为难,本来看好的房子从320万涨到了360万,而存银行的利息却很少,现在是想不好是否赶紧买。

她的社保没有停止,就是不知道将来是否留在北京继续。女儿想要不就全款买个公寓,这样就不用贷款了,哪怕是以后收入不稳定也不受影响。请问你有什么好的建议吗?我们的收入加在一起能每月攒下5000左右,如果代替女儿还款的话是否合适?

A:

1、建议谈不上,我只能提醒考虑好,公寓这种产品的常规建议是要么就别买,买了也就不好卖掉了。优劣势都挺明显的,优势就是你们说的价格低没什么压力。劣势就是只适合自住和出租收租金,升值性弱,也不好出手。

所以如果要买的话就做好长期持有的打算,要不然置换不容易,升值也慢,在资金上未必能起到多大作用。

2、代替还款没什么不合适的,只要父母愿意就行,银行不会有意见。这我真不好提什么建议,能理解这心情,但帮不上什么忙。或者就少贷一些,买个更小点儿的房子,减轻压力。其他的没建议,帮不上忙,是否买房的大事只能自己定。

3、公寓是最后没办法的选择,能买普通住宅则尽量吧,老点儿小点儿在保值上不受什么影响,置换或套现时顶多是挂牌期长些,价格不吃亏。

仅供参考。

四、

Q:

目前手里有650(纯购房资金),二套,打算走公积金,国管估计最高也只能贷60。孩子27年上小学,现住房丰台万年花城,无初中学区,所以想换到西城。

1、看您之前说26年以后入学孩子会变少,但学区房价格或降或升说不好,能否具体分析下?现在是不是可以先观望?27年入学最好什么时候买比较合适能保障孩子入学?

2、理想是希望学区中上,50-60平,如若按夫妻二人现有工资水平再攒两年应该能买800左右的房,请问有无推荐片区可以看看?650纯购房是指不含税中介费什么的。

A:

1、资金650,这公积金60万未必划算,才10%。这到时候让当地中介给算算账吧,看看是否划算。主要是有可能少砍下房钱和中介费,看具体情况吧。

2、这不是我说的孩子会变少,是统计局的数字说的。2017年京籍儿童出生量达到最高峰17.1万,对应2023年。之后就是14.1万、13.2万和10.03万。数字就是这么个事实,看自己的判断了。

我是觉得商品价格是由供需关系决定的,这几年为了应对高峰期,学校的学位和教师都增加了,过了高峰期也未必都让老师们都去送快递。主要是房子不减少,这几年价格高,学区房的成交量也大。这就看家长们用完学位后是否卖房了?如果都不卖,那价格就不会降,还维持供需平衡。但如果他们不愿意持有了,那或许就会影响价格。当然也有人觉得业主们都会给孙子重孙子的留着学区房,那就看到时候的情况了,谁也说不好的事儿。

是否观望看自己。觉得早买了踏实的那就买。保障孩子入学那得看政策,现在都是派位,我不敢保证,这得咨询搞教育的。

3、推荐片区,以650万要兼顾居住的话在南城选择大一些,东城的龙体东崇前,西城的陶白广外,基本就这几个学区。过两年说不好,不知道什么行情。

仅供参考。

五、

Q:

我家里现在有2套房,一套海淀小房子,学区房,另外一套在丰台方庄四方景园(南三环南侧)。方庄房子由于距离北侧方庄地产站和南侧成寿寺站都有些距离,只是做三环公交方便,周边也没有太好学校,所以一直发展不起来,北部东部大涨,它小涨,周边微跌它大跌。另外这个房子是两居不朝南,以后我也不会住,因此也有了想置换南边这个房子的想法。目前我们在海淀学校旁边租房子,暂时也不会去其它区,如果换房,主要还是考虑保值升值,自己住也要等孩子大了估计10年后吧。所以是投资为主,10年后自住为辅,问题如下:

1、目前国家提倡向南向东发展,分钟寺也正在开发2个10万+的新盘,宋家庄商圈也有首都商务新区规划,离小区也不是太远。现在卖,房子朝向不好,单价不到5.5w,是不是可以往后放一两年,或者一直放到10年后直接给孩子换房?

2、如果考虑朝向不好,丰台发展缓慢,是否推荐现在就换房的方案,如果考虑主要是投资,保值升值,是考虑什么商圈比较好?(兼顾10年后居住,如果不能兼顾就不考虑自住)。现在这个房子大约卖500万,换的化可以考虑700~800的两居或者三居。

之前也看了几个板块,老北苑(北京青年城、茉莉园三居),朝青大悦城周边两居,常营,通州(新+二手),还有南三环宋家庄地铁旁边的次新,还准备再去看看东坝,亦庄,南四环大红门等,您能给个相关建议排序么?我们目前在西城海淀附近上班,暂时不考虑工作地点变动情况。目前是在学校旁边租房子住。身边有朋友换到门头沟和房山,每天开车,虽然远,但说住的很舒服,他们不投资,纯自住。

A:

1、南三环沿线不是这一个小区或板块这样儿,而是从东南沿线都差不多,所以才有南三北五的说法,不太容易改变。

规划当然很好,什么时候能实现就看发展吧,这谁也说不好,不着急就等等呗。不过这不是国家提倡的,顶多是北京市的说法,陆陆续续的也提了20多年了,甚至30多年前的张市长时代就开始了,否则都没有丰台的规划。各种方案光我知道的就有中国第三物流区、北京第二商业区、世界第一机场产业区等等吧,都在等成果吧。这我没建议,看自己的判断。

2、排序,以7/800万来说那就先看北部吧。以新北苑为主,没几个小区,就是租金略低点儿。其他的望京亚运村等等。然后是东坝和朝青都差不多,亦庄也挺好,之后是常营。

3、门头沟房山,他们不投资纯自住,我也老想着纯粹改善来着,等我们孩子再气我就把钱全花了,一分钱都不给这小子留。这就看自己是什么想法了,没标准。属于人生态度,看自己的境界了。

4、总之我没明确建议,只能说如果是我的话会换到北部或东部。

仅供参考。

六、

Q:

目前有450w,有过贷款记录,不能按首套买。孩子26年上小学,想在东城买。目前比较关注龙体和东崇前片区的。想问一下:1、买一套占坑再租一套陪读好?还是买个小的先凑合住着好?(目前很犹豫)2、如果26年上学,何时入手比较合适?3、这两个片区您有什么推荐的房子?

A:

1、2026年上学,低谷期,已经赢在起跑线上了,那在高峰期抢房没必要啊,何苦呢?这上网搜搜历年的北京出生人口吧,看完了再决定什么时候买。

常规建议是买个小的占坑房,用完学位后换到租金高的普通板块,比如朝阳的。然后用换租的形式解决居住的问题,这样能占30%的便宜。但你们是低谷期入学,到时候溢价有可能下降一些,那在总价不算太高的情况下,是否买占坑儿房的意义就不大了。这过了高峰期看吧,如果溢价高就买占坑儿的,溢价低就干脆买能自住的。不过总价最高也就600万,现在是不太好买到适合一家住的。

2、反正从今年到2024年都是入学高峰期,2025下降,2026最低,自己看什么时候买合适吧。着急就买了存着,落个心里踏实,不着急就等等看。

3、学区房不好推荐,占坑儿房典型的就是兴隆都市馨园,400万左右能买到,2/30平米的开间。600万的话就看着选吧,不容易,两居的话基本都是老楼,未必好贷款。房龄新的也就是一居,看能否住的下吧。这找当地中介吧,我不熟。

仅供参考。

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